Aktuelle nyheder - Byggeri

Direktør for PFA Ejendomme, Michael Bruhn: Hold op med at slås og kom med ideerne

Direktør for PFA Ejendomme, Michael Bruhn: Hold op med at slås og kom med ideerne

Magasinet Byggeri: I serien ’Bag Facaden’ fortæller kolleger fra byggebranchen om de opgaver, der ligger på skrivebordet, om hvordan de bliver løst, og om det der driver arbejdet

Del artiklen på

Af Marie Larsen   

Hvem: Michael Bruhn, direktør for PFA Ejendomme      
Født: Den 22. juni 1959  
Uddannelse: Cand.merc.aud   
Kendt for: At stå bag PFA-ejendomsinvesteringer for over 55 mia.  
Personligt: Bor på en gård i en lille landsby lidt uden for Roskilde sammen med sin kone.   

Hvad er historien om dit job?   
Jeg arbejdede som revisor i ti år, inden jeg kom ind i ejendomsbranchen i 1985. En dag blev jeg ringet op og tilbudt jobbet som direktør for PFA Ejendomme, fordi Michael Willumsen, den forrige direktør, efter 25 år hos PFA var på vej på pension. Det var egentlig ikke sådan et job, jeg oprindeligt havde set mig selv i. Men jeg tog imod det enestående tilbud, som var sådan et, jeg måske kun ville opleve at få en gang. Jeg synes, det ville være spændende at få lov til at sidde på toppen af fødekæden. Det kan lyde hårdt, men det er jo sådan, at der ultimativt er én gruppe aktører, der sidder med checken og kalder til sidst. Det er investorerne. Desuden synes jeg, at der ligger en helt særlig fornemmelse i, at vi her hos PFA arbejder meget direkte med vores kunders penge. PFA er jo kundeejet, så det er vores egne penge vi investerer. Og netop derfor er jeg glad for, at PFA Ejendomme er vokset fra at have ejendomme for 15 mia. kr., da jeg tiltrådte, til i dag at have ejendomme for lidt over 70 mia. kr.       

Hvad er det bedste, der er sket for byggebranchen i de godt 40 år, du har været med?     
Det er den professionalisering, der er sket i branchen. Engang syntes jeg, der var mange halvstuderede røvere og banditter blandt os, men sådan er det ikke længere. Og det er med til at tiltrække unge begavede mennesker. Man kan jo ikke trække talenter til noget, som er sådan lidt flosset i det.     

Hvad er det værste, der er sket for branchen i de godt 40 år, du har været med?     
Det værste, som fortsat sker i branchen, er alle de konflikter, der er. Det er en svøbe i branchen, og hvis andre brancher havde det sådan, så havde de nok svært ved at overleve. Men vi er altså i en branche, hvor man dårligt nok kan gå i gang med et projekt, før der er konflikter og syn og skøn, og pludselig bruger man mere tid på at slås end på at producere. Og det er simpelthen så dræbende. Jeg tror faktisk, at det kan være det, som holder mange af de store institutionelle investorer fra at gå længere ind i et byggeri, end til højst at købe et hus af en projektudvikler, når det er helt støvet af, og lejerne er flyttet ind. Og det er lidt synd, for hvis du som institutionel investor køber sådan et hus, så er det jo strøgne mål. Jeg mener, at rigtigt mange projektudviklere er dygtige og kan bygge ordentlige huse, men det bliver strøgne mål alligevel, fordi forskellen mellem byggeprisen og det, de kan få hos en institutionel investor, er deres avance. Så det gælder om at få prisen op og omkostningerne ned. Når PFA går til et byggeri, tænker vi mere langsigtet, mener jeg: Der skal kunne opdeles, der skal kunne være en ekstra elevator, der skal være ordentlig ventilation. Og gerne en god håndfuld arkitektoniske finesser. Og skal verden have mere af den slags byggeri, så skal branchen tage sig sammen og holde op med at myrde løs på hinanden og hele tiden have rådgivere på rådgivere, på rådgivere til at kigge rådgivere over skulderen af ren og skær angst. Det er jo helt sindssygt, altså. Og det kan ikke være andet end dræbende for kvaliteten af det byggeri, der kommer til verden under evige skænderier.     

Hvis vi ikke skændtes så meget i branchen, ville der så være tid og råd og lyst til at dyrke arkitekturen mere?    
Jeg ved ikke, om der var mere tid og råd til at arbejde mere med arkitekturen, sådan helt specifikt, men hvis ikke vi skulle bruge så meget tid og så mange penge på at sikre os mod konflikter, eller på at løse dem, så kunne vi jo bruge dem på noget andet fornuftigt; som kvaliteten af byggerierne, for eksempel.   

Hvad stiller vi op med alle de konflikter?   
Når først kontrakten er skrevet, synes jeg, at de fleste er lidt nogen tøsedrenge. For hvis det viser sig, at de har regnet forkert, så kan man opleve, at de forsøger at skubbe problemet over på andres bord. Simpelthen skyder skylden på andre, i stedet for at få lavet tingene ordentligt fra starten og tage ansvar, hvis noget går galt. Og så mener jeg, at hele branchen er håbløst bagud på Proptech. Det største fremskridt er vel nærmest, at man ikke længere skriver byggemødereferater i hånden, men i Word. Måske med lidt overdrivelse, men jeg tror, at der potentielt ligger rigtigt mange kvantespring i teknologien. Lidt som dengang vi gik i gang med BIM og kollisionskontrol. Så vi er lidt i gang, men det går alt for langsomt.      

Hvordan vælger I jeres arkitekter, ingeniører og entreprenører?   
Det kommer lidt an på, hvad det er for en opgave, vi er ude i. Hvis vi bygger helt almindelige boliger i de gode vækstbyer uden for København og Aarhus, kan der være tale om rent og skært genbrug af samarbejdspartnere, som vi har positive erfaringer med. Det kan være lokale aktører. Og så har vi jo efterhånden fået en håndfuld af partnere, som vi kender og kan matche med de forskellige projekter, vi skal have bygget. Det handler for os om ikke at sætte hangarskibe til at patruljere i Furesøen, så at sige. På arkitekturfronten er der også nogle gange folk, der kommer til os med idéer, og så er det dem, vi laver projektet sammen med, hvis det skal realiseres. Initiativet kan komme fra hver side af bordet, og sommetider er partneren en, der har inviteret sig selv. Og vi er ret tro mod dem, som kommer med gode idéer til os.     

Så mindre aktører i byggebranchen kan invitere sig selv til at samarbejde med jer?   
Ja. Men der skal mere til end en kop kaffe og et ønske om at få lov til at tegne ’et eller andet’ for os. Vi har jo ikke en skuffe med luftkasteller. Når vi køber en grund, har vi allerede en idé og flere partnere. Men hvis man som ung og håbefuld går rundt med en idé, som man tror kunne være noget for PFA, så skal man række ud til os. For nyligt har vi bygget 200 boliger i Vejle, fordi en entreprenør rakte ud til os. De havde en option og var ved at få lavet lokalplan, og så inviterede de os. Det endte med, at vi overtog projektet og fik tegnet huset, som vi gerne ville have det. Og så byggede entreprenøren det til os.   

Hvad ser I efter, når I skal investere?
Vi holder meget øje med, hvordan de store globale megatrends som E-handel, urbanisering, øget velfærd og længere liv påvirker ejendomme. For hvis man kan ramme de langsigtede trends rigtigt, så får man også gjort de bedste ejendomsinvesteringer. Så vi har ikke investeret i shoppingcentre, men i logistik. Vi har investeret i datacentre, lifescience, seniorboliger, almindelige boliger, nye former for kontorer, som passer til verden under og efter kunstig intelligens og corona.     

Hvilket projekt i PFA’s ejendomsportefølje er du særligt stolt af?
I anledning af at PFA fyldte 100 år i 2017, besluttede vi at opføre fire kollegier i de store uddannelsesbyer København, Odense, Aarhus og Aalborg. Det første kollegie stod færdigt i Odense i januar 2020, og siden 1. juli 2019 har det været muligt for PFA-kunder og deres børn og børnebørn at skrive sig på venteliste til en af de i alt 298 nye studieboliger i Odense.

Hvad betyder arkitektur for dig?    
Når man bygger et hus, skal det kunne stå i mindst 100 år. Det skal man have respekt for. Når det så er sagt, så må jeg også sige, at min fornemste opgave er at skabe det bedst mulige, risikojusterede afkast til vores kunder. Vi er jo ikke filantropiske som Realdania. Vi er simpelthen nødt til at lave noget, hvor regnskaberne kan hænge sammen. Og det kan ind i mellem være en udfordring, hvis man gerne vil lave noget spektakulært. Men så afvejer vi mulighederne. For eksempel er vi på vej med et projekt i Aarhus, hvor træ, genanvendt beton og udtjente vindmøllevinger skal blive til Danmarks højeste træbyggeri. Her er både arkitektur og byggemetoder virkelig eksperimenterende, og det kan vi godt ’regne hjem’. Især fordi vi selv er gået med ind i projektet tidligt og derved har sparet 20 % på en projektudvikler. Så alt i alt ville jeg gerne sige, at arkitektur er det allervigtigste, men jeg bliver også bare nødt til at være ærlig og sige, at når vi bygger for eksempel 200 lejligheder i Vejle, så skal det selvfølgelig være ordentligt, men det bliver ikke spektakulært eller ’cutting edge’. For det er der ikke vilje til at betale for, og det er ikke det, vi er sat i verden til.       

Er god arkitektur nødvendigvist spektakulær arkitektur?   
Nej. I Carlsberg Byen og på NordØ har vi byggerier, hvor der er arbejdet med murværket. Alt i alt en relativt lille nuance i helheden, men alligevel nok til at give en god oplevelse. Så man kan godt med nogle små greb give en relativt gennemsnitlig bygning noget særligt. Og det vil vi rigtigt gerne, for her synes vi, at vi får den der arkitektoniske langtidsholdbarhed indenfor et rimeligt budget. Men så længe vi bygger for vores kunders penge, kan vi ikke drøne ud af en eller anden vild tangent, hver gang vi bygger. Det kan man gøre, hvis man er Kirk Kapital og gerne vil have en islandsk kunstner, Olafur Eliasson, til at tegne et hus ude i vandet; Fjordenhus i Vejle. Det er dejligt, at der er nogen der kan og vil det, men sådan noget kan vi ikke helt læne os ind i. Projekterne skal kunne regnes hjem, men man kan godt bygge noget godt alligevel.     

Men er god arkitektur nødvendigvis dyr arkitektur?   
Nej. Men se på kollegiet i Odense. Det er jo ikke sådan et projekt, som folk vil komme rejsende for at se. Men det er ordentligt bygget af gode materialer, og jeg synes, der er noget flot i det stilfærdige og funktionelle.    

Hvilken bygning, synes du, er den bedste i verden?      
Den første bygning jeg kommer til at tænke på, er Marina Bay Sands i Singapore. Det er tegnet af Moshe Safdie. Om det er god arkitektur, har jeg ikke besluttet mig endeligt for endnu, men bygningen har gjort stort indtryk på mig. Jeg synes, den ligner tre tårne, som bærer et skib, når man ser den på afstand, men når man er på ’skibet’, fornemmer man det slet ikke sådan. Der er man bare oppe i luften. Men når du bevæger dig rundt om Marina Bay, bliver bygningen meget ikonisk, synes jeg. Jeg ved ikke, om det er god arkitektur, men det er vildt. Og så er Sydney Opera House simpelthen så smukt. Og Kistefos-Museet i Norge, der er tegnet af BIG, som en form for bro, der drejer sig rundt over en flod midt ude i en skov uden at ødelægge helheden. Det ligner noget, der er faldet ned fra himlen, men på en eller anden måde passer det bare ind alligevel.     

Hvad ligger der på dit arbejdsbord lige nu?     
Det ligger min tablet, som er mit allervigtigste arbejdsredskab. Og så ligger der, i overført forstand, en masse investeringer, for dem har vi fortsat behov for at gøre. Der ligger et projekt, som handler om genanvendelse og byggeri af træ, og så ligger der et nyt koncept for seniorboliger. Og så ligger der en opgave i at få kigget tilbage på vores arbejde og få ryddet op i eventuelle vildskud.       

Har du gjort noget i dit professionelle liv som du aldrig vil gøre igen?     
Ja. Jeg har ladet mig presse. Det lyder måske forkert, men der var engang, før min PFA-tid, hvor jeg kom til at gå på kompromis med kvaliteten på de ejendomme, der blev købt. Og det må man aldrig gøre. Den største risiko, jeg kan løbe, er at købe en forkert ejendom. Især lige nu skal man passe på, at man ikke lader sig forblænde i jagten på afkast. Så hellere sige nej.        

Hvad gør du for at holde dig fagligt skarp?     
Jeg deltager rigtig meget i alle mulige konferencer og paneldebatter og har en del interaktion med kolleger fra udlandet. Der er især to organisationer, Anrev og Ionrev, hvis konferencer inspirerer mig meget. Her har jeg fået indblik i alle de sindssygt spændende ting, der foregår ude i Asien, hvor de virkelig er fremme i skoene.     

Dette er et uddrag af et interview som er bragt i magasinet Byggeri 04 2021

Læs mere om Byggeri

22/6 2021
AfskærmningAlu stigerBeslagBrancheforeningBrandstigerByggerådgivningByggestyringBygningsrenoveringByrumsinventarCarportanlægCykeloverdækningDiamantskæring/ -boringEtagebyggeriGarageanlægGarageporteGipspladerHovedentreprenørIndustriel malingIndustriporteInstitutionsbyggeriJordvarmeKabelkanalerKonstruktions markeringsmalingLinie markeringsmalingListerLofterMaterielopbevaringMontageskinnerMultistigerOmbygningPavillonerPortautomatikPorteRullestilladsSandwichpanelerSnavsspray Eco venlig systemSportsløsningerStålprofilerStigerStilladserTekniske maleprodukterTeleskopstigerTotalentreprenørTotalrenoveringTrappestigerVarmepumperVæggeVægstigerWienerstigerTilføj dit firma her.
Send en mail.