Boligpriserne er ikke faldet helt til ro

Økonomisk Redegørelse fra økonomiminister Stephanie Lohse (V) var væsentlig mere optimistisk end på forhånd ventet

Af Dan Bjerring
Christiansborg

Dansk økonomi står stærkt og har undgået en egentlig recession - trods modvind fra høje renter og høj inflation.

Det er ikke mindst fremgang inden for medicinalindustrien, der har været med til at holde produktionen oppe i økonomien, og her er det nok værd at bemærke, at NovoNordisk har overhalet selveste Coca Cola koncernen i værdi på de internationale aktiemarkeder.

Husholdningerne har dog reageret på prisstigninger og holdt igen på forbruget, og på boligmarkedet er salget og boligpriserne faldet på grund af højere renter.

Stabil udvikling næste år
Vurderingen er, at størstedelen af tilpasningen i boligpriserne er sket, og at vi kan se frem mod en mere stabil udvikling i 2024.

Der er tegn på en mild afmatning, men husholdningernes forbrug ventes at rette sig i takt med, at inflationen falder yderligere, og at tilliden til økonomien fortsætter med at stige.

I prognosen i Økonomisk Redegørelse skønnes BNP at vokse med 0,6 procent i år og 1,4 procent næste år, mens inflationen forventes at aftage fra 7,7 procent sidste år til 4,3 procent i år og falde yderligere til 3,0 procent næste år.

Tilpasningen mod lavere inflation sker i et lavt gear, og inflationen ventes fortsat at være forhøjet i 2024.

Lavere efterspørgsel på boligmarkedet
De højere renter og stigende leveomkostninger er slået igennem på ejerboligmarkedet, hvor lavere efterspørgsel har ført til et markant fald i boligsalget og tilbagegang i boligpriserne siden 2. kvartal 2022.

Rentestigningerne har medført en betydelig stigning i boligbyrden trods faldet i boligpriserne. Den effektive rente på fastforrentede realkreditlån var knap 5,0 procent i starten af marts ifølge Finans Danmarks opgørelse, mens den ved indgangen til 2022 var omtrent 1,8 procent De højere leveomkostninger som følge af den høje inflation og udsigten til faldende boligpriser har også medført, at boligkøberne bliver mere tilbageholdende.

Strammere krav
Strammere krav til boligkøbernes økonomi fra kreditinstitutterne bidrager også til at reducere efterspørgslen efter ejerboliger. Samtidig skal udviklingen på boligmarkedet også ses i lyset af den kraftige fremgang under coronapandemien.

I takt med at inflationen aftager, og lønningerne stiger, ventes udviklingen på boligmarkedet at vende i 2024. I Økonomisk Redegørelse, maj 2023, skønnes huspriserne at falde 9,2 procent i 2023. Det afspejler både, at huspriserne allerede er faldet betydeligt siden foråret 2022, og at der ventes yderligere fald i løbet af i år som følge af højere renter.

I 2024 ventes huspriserne gradvist at begynde at stige, men tilbagegangen igennem 2023 betyder, at huspriserne set for året under ét falder 0,5 procent Tages der højde for udviklingen i forbrugerpriserne, er tilbagegangen i huspriserne på niveau med tidligere perioder med udbredte prisfald.

Markant stigende renter
De faldende boligpriser skal især ses på baggrund af markante stigninger i renterne på boliglån.
Renten på fastforrentede lån er steget med omtrent 3 procent-point siden starten af 2022, mens der for variabelt forrentede lån er tale om en stigning på godt 3,75 procentpoint. Den kraftige stigning i renterne har ført til et hop i den andel af indkomsten, som en boligkøber skal bruge på renter (inkl. bidrag), afdrag på gæld samt boligskatter – den såkaldte boligbyrde.

For et almindeligt enfamiliehus er boligbyrden steget med godt 3,25 procent-point siden udgangen af 4. kvartal 2021 på trods af lavere boligpriser.

For købere af en lejlighed i København By er der tale om en endnu større stigning, og boligbyrden er her tæt på nogenlunde samme niveau som før finanskrisen. Det høje niveau for boligbyrden har sammen med en generelt større rentefølsomhed af boligpriserne også ført til, at boligpriserne i København By er faldet med godt 13 procent fra april 2022 til april 2023, mens priserne i Københavns Omegn og Nordsjælland er faldet omtrent 12 procent.

Værst i hovedstaden
De kraftigere boligprisfald i hovedstadsområdet skal dog også ses i lyset af, at priserne her steg relativt kraftigt under coronapandemien, samt at rentefølsomheden af priserne på ejerboliger i dette område normalt vurderes at være højere end i resten af landet.

Der ventes yderligere prisfald på enfamiliehuse på 5-6 procent i løbet af 2023, hvilket skal ses i sammenhæng med en træghed i tilpasningen af boligpriserne til højere renter.
Som følge af tilbagegangen igennem 2023 ventes den gennemsnitlige pris på et enfamiliehus i Danmark i 2024 at ligge 0,5 procent under niveauet i 2023.

Boligmarkedet i København er præget af flere ejerlejligheder og relativt få huse. For ejerlejligheder vil boligskatterne for købere i 2024 og årene derefter være højere end under det eksisterende system, hvilket blandt andet skal ses i lyset af generelt højere grundværdier for ejerlejligheder.