Bispehaven ved Aarhus nåede at sætte gang i en omfattende renovering, inden de fik besked på, at nogle af boligerne skulle rives ned. Foto: Thomas Illemann for Link Arkitektur.

Omdannelser af boligområder møder bizarre problemer – mange forsinkelser ventes

På boligmarkedet i hovedstaden er det svært at arrangere genhusning, og i mellemstore byer er det svært at tiltrække privat kapital. Tre boligselskaber har meldt ud, at de ikke bliver færdige til tiden, og forskere forventer, at flere vil følge efter

Af Sten Thorup Kristensen

Da Folketinget i 2018 vedtog den lov, der skulle bekæmpe parallelsamfund, var flere af de boligområder, politikerne havde i kikkerten, allerede i fuld gang med at gøre noget ved det grundlæggende problem.

I Boligforeningen Ungdomsbos fire afdelinger på Stengårdsvej i Esbjerg var man fx i fuld gang med omfattende renoveringer af såvel ejendomme som byrum, med henblik på at gøre dem mere attraktive og moderne. Man kaldte det ”tryghedsrenovering”.

Den nye lov betød imidlertid, at nogle af disse ejendomme nu skulle rives ned, med henblik på at nedbringe andelen af familieboliger fra 99 % til 40 %.

Men absurditeten stoppede ikke her: Kontrakten med entreprenøren betød umiddelbart, at man var nødt til at færdiggøre renoveringsarbejdet, selv om man vidste, at ejendommene skulle rives ned.

Målløse beboere
Forløbet fremgår af en midtvejsevaluering af omdannelserne af de 15 boligområder, som fra begyndelsen stod på det, man dengang kaldte ”ghettolisten”.

For beboerne på Stengårdsvej var det ubegribeligt, at man renoverede ejendomme blot for at rive dem ned efterfølgende. De troede ikke på, at planerne var alvorligt ment. Siden har de også fået delvis ret –ejendomme med 41 boliger er blevet reddet af en dispensation.

Også i Bispehaven i Hasle ved Aarhus havde man forinden 2018-loven sat gang i en tryghedsrenovering. 310 boliger var omfattet.

- Det har betydet, at boligblokke, der netop havde fået nye smukke stueetager, nye indgangspartier og nye uderum, er blevet nedrevet, kan man læse i evalueringen.

Forsinkelser på vej
Stengårdsvej og Bispehaven er eksempler på, at udmøntningen af de nye lov har stødt på praktiske vanskeligheder. Og med praktiske vanskeligheder følger forsinkelser.

3 af de 15 boligområder, der er under omdannelse som følge af loven om parallelsamfund, meddelte sidste år, at de ikke når at blive færdige inden 2030, som er lovens deadline.

Men dette synes kun at være toppen af isbjerget. En række af de andre omdannelser vil også blive forsinkede, forventer holdet af forskere fra Aalborg Universitet, der står bag evalueringen.

I nogle af områderne havde man allerede før 2019 sat gang i omdannelser a la dem, der blev beskrevet i loven. De har større chance for at nå i mål til tiden, og en enkelt af dem, nemlig Mjølnerparken i København, er allerede i mål.

Private investorer tøver
Men selv hvis man var tidligt i gang, var opgaven vanskelig.

Forskerne fra Aalborg Universitet fremhæver overordnet, at det er kendt og veldokumenteret, at store og komplekse byggeprojekter ofte bliver forsinkede. Omdannelserne af de 15 områder er måske ikke verdens største byggeprojekter. Men hvad de ikke har i størrelse, har de i kompleksitet.

Kompleksiteten opstår fx, når nye aktører skal bringes ind. I 11 af omdannelsesområderne har man valgt at få opført nye private boliger – også på denne måde kan man nedbringe andelen af almene familieboliger.

Men privat boligbyggeri kræver private partnere, og 4 af de 11 havde ved deres indberetning sidste år endnu ikke formået at tiltrække private investorer. Ringparken i Roskilde er blandt de 4. Her havde man faktisk fundet en investor, nemlig Container Living, men dette selskab gik konkurs.

Tung administration
Et andet alternativ til nedrivning er at sælge ejendomme til private udlejere. Det har været relativt nemt i København og Aarhus, men det har vist sig svært i selv mellemstore byer, hvor der ellers bliver bygget meget, som fx i Horsens.

Til kompleksiteten hører også, at kommunerne skal være med på vognen. De skal godkende projekter, både som byggemyndighed og som långiver. Samtidig vil det være hjælpsomt, hvis de bidrager til at gøre områder attraktive, fx ved at renovere nærtliggende parker eller havneområder.

Det er allerede på det administrative plan en stor opgave, uanset hvor meget velvilje kommunen har. Også nogle boligselskaber har undervurderet hvor stor en organisation, de havde behov for, antydes det.

I både Gellerupparken og Bispehaven har konkrete byggeprojekter desuden måtte sættes på pause, fordi beboere anlagde sag med påstand om, at 2018-loven diskriminerede i strid med EU-retten. Denne sag ligger endnu hos Østre Landsret, men Aarhus Kommune forventer ikke, at den vil føre til forsinkelser ud over deadlinen i 2030.

- Begge steder kræver den vurdering en vis optimisme. Tilsvarende optimistiske vurderinger findes i flere områder, konstaterer forskerne tørt i midtvejsevalueringen.

Tomme boliger
Endelig skaber det forsinkelser, at beboere skal genhuses, uanset om det er permanent eller midlertidigt. Dette er aktuelt i både Tingbjerg og Taastrupgård.

Begge disse afdelinger ligger i hovedstadsområdet, hvor der er få ledige boliger, som beboerne kan genhuses til. Nogle boligselskaber løser problemet ved at undlade at få nye lejere ind i boliger, der fraflyttes.

På den måde står disse boliger klar til at blive brugt til genhusning. Men en følgevirkning er altså, at boliger kommer til at stå tomme, samtidig med at der i stadigt højere grad mangler boliger i hovedstaden.

I alt er antallet af beboere i de 15 områder faldet med ca. 10.000, til nu 32.500, siden 2018. Det skyldes dog ikke kun, at boliger står tomme, men også boliger at er revet ned, i overensstemmelse med planerne.